본 포스팅은 2023년 6월 기준으로 1년 안에 만기 되는 전세보증금 300조 원 폭탄에 대비하기 위해서 역전세 개념과 깡통전세와 차이점에 대해서 소개한다. 이외에도 집주인과 세입자 관점에서 해당 문제를 해결할 수 있는 방법도 정리했다.
본 정보는 2023년 6월 1일 기준입니다.
역전세
계약 당시 전세금보다 현재 전세금이 낮은 상황이다. 예를 들어, 2년 전에 2억 원에 계약을 했는데 만기 시점인 현재 1억 원으로 떨어진 것이다. 물론 집주인이 세입자의 2억을 고스란히 은행에 넣어뒀다면 다시 돌려줄 수 있으니까 안전한데, 세입자 돈 가지고 다른 곳에 투자를 했다거나 대출 돌려 막기를 했다면 세입자는 2억이라는 돈을 눈 뜨고 코베이듯이 잃을 수 있다. 전세 제도의 가장 위험한 부분이 바로 세입자의 돈 가지고 집주인이 마음대로 할 수 있다는 것인데, 그래서 최근에 국토부에서 그 돈을 안전한 곳에 모으자는 의견을 내놓은 것이다.
솔직히 전세 계약은 세입자에게 불리한 조건인 건 맞다.
깡통전세와 차이점
역전세가 위험한 상황은 집주인이 기존 세입자의 돈을 가지고 다른 곳에 투자했을 때다. 이게 잘되면 크게 문제가 안되지만 폭망 하면 세입자도 영향을 받게 된다. 집주인이 남의 돈을 받아놓고 다른 곳에 쓰는 것 자체는 자유이긴 한데, 다음 세입자의 돈을 받아서 메꾸려고 하는 것 때문에 문제가 생기는 것이다. 다음 세입자가 구해지지 않거나 구한다고 하더라도 전세가격이 많이 내려갔기 때문에 차액을 준비해야 하는데, 다행인 것은 집주인이 해당 집을 팔아서 보증금을 갚을 수 있다는 것이다.
깡통전세는 집주인이 해당 집을 담보로 은행으로부터 대출을 받은 것이다. 명의만 집주인으로 되어있는 것이지 실제로는 은행 돈으로 산 것이다. 이 상황에서 전세 가격이 떨어지고 다음 세입자도 구하지 못하게 되면 기존 세입자의 보증금을 갚을 능력이 안되기 때문에 집주인은 파산하게 된다. 이렇게 되면 해당 아파트는 원래 본인 돈으로 산 게 아니기 때문에 경매로 넘어가서 은행과 본인이 적정 비율로 나눠가지게 된다. 본인이 건질 수 있는 돈은 그렇게 많지 않을 것이다.
해결 방법
1. 집주인 입장
집주인을 무조건 나쁜 쪽으로 생각하진 않는다. 그들도 부동산을 통해서 합법적인 방법으로 투자를 한 것이니까. 그런데 본인 능력도 안되면서 부동산은 불패신화라는 이상한 주입식 교육을 받고 앞뒤 생각도 안 하고 대출을 이용한 투자를 하는 것은 잘못된 것이다. 그건 본인뿐만 아니라 다른 사람에게도 피해를 주는 것이기 때문에 다시 생각해 볼 필요가 있다. 물론 이걸 제한하는 법이 없어서 더 문제긴 하다.
역전세로 고생하는 분들은 본인이 상환 능력이 되는지 점검하고, 그게 안되면 해당 주택을 포기하기 바란다.
깡통전세는 사실 해결 방법이 없다. 이미 본인 능력을 벗어나서 가장 위험한 상황까지 간 것이다. 최대한 파산을 하지 않고 돈 갚을 능력을 갖추도록 노력하는 수밖에 없다. 부동산 명의만 본인 것이지 실질적으로 빚쟁이나 다름없기 때문에 무리하게 자금을 끌어들인 본인 탓을 하기 바란다. 그리고 다른 사람에게 피해를 줬다는 것에 대해서 죄송스러운 마음을 가지고 최선을 다하기 바란다. 가수 이상민처럼. 그게 책임지는 어른이다.
2. 세입자 입장
집주인의 상환 능력을 확인할 필요가 있다. 해당 집으로 대출을 받았는지 여부는 하단을 참고하기 바라고, 우선 금융관련해서 정상적인 생활을 하고 있는지 세금 체납 여부를 확인할 필요가 있다. 최근에 전세사기 문제가 불거지면서 국토부에서 "안심전세앱"을 출시했는데 이걸로 확인하기 바란다. 신규로 계약을 맺으려고 하는 분들은 안심전세앱보다는 지역 세무서로 방문해서 집주인의 체납 여부를 열람하는 것이 가장 정확하다. 계약 직후 실제 입주하기 전까지 집주인 동의를 안 받아도 되고, 계약 전에는 동의받아야 한다. 보증금이 1,000만 원을 초과하는 주택이나 상가인 경우에만 가능하다.
그리고 집주인이 현재 해당 전셋집을 담보로 대출을 받았는지 다시 한번 확인할 필요가 있다. 거래했던 부동산에 찾아가서 등기부등본을 떼 달라고 요청하자. 혹은 인터넷으로 수수료 700원을 지불하고 열람해 보자. 원래는 전세 계약 당시에 특약에다가 계약 이후 대출받지 않겠다고 명시하는 경우가 있는데, 이게 있으면 그나마 다행이긴 하다. 그럼에도 집주인이 특약을 어기고 대출을 받는 것은 자유이기 때문에 등기부등본을 꼭 확인해 보기 바란다. 일부 세입자들 중에서 깡통전세인걸 모르고 이미 계약을 맺었다면 최우선변제금이라도 건질 생각을 하기 바란다.
지금까지 역전세 뜻과 깡통전세 차이점에 대해서 알아보았다. 이외에도 보증금을 지키는 다양한 방법을 아래에 정리해 두었으니 참고하기 발나다.
최우선 변제권으로 전세 보증금 지키는 방법
전세 사기 피하는 방법 3가지
