본 포스팅은 최우선 변제권으로 전세 보증금 지키는 방법에 대해서 소개한다. 이건 보증금으로 돈을 벌려고 하는 사람들이 정상적인 거래를 하지 못해서 어쩔 수 없이 발생하는 일인데 최근에는 전세 사기 때문에 일이 더 커지게 되었다. 나는 전세로 갭투자하는 것을 도박으로 표현하는데 일부 부동산 유튜버들은 전세 레버리지를 통해서 부자 될 수 있다고 홍보하면서 본인들은 멤버십 수수료 받아먹으면서 수익 내고 있는 꼬락서니가 솔직히 마음에 안 든다. 투자는 개인 선택이긴 하지만 소액도 아니고 엄청난 거금이 들어가는 시장에서 무조건 부동산은 우상향 한다고 믿음을 심어주는 것 자체가 위험한 것 같다. 개인 의견을 피력하면서 본 내용을 시작하는 이유는 혹여나 나중에 세입자에서 집주인이 되려고 하는 분들이 있다면 해당 거래가 얼마나 위험한 것인지 인지하고 접근하길 바라는 마음 때문이다.
본 정보는 2023년 5월 1일 기준입니다.
개요
최우선 변제권은 최우선으로 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다. 부동산을 소유하고 있는 사람들은 이것을 담보로 해서 대출을 받거나 전세자금을 얻을 수 있는데, 이 모든 것이 남의 돈을 빌리는 행위다. 법적으로 아무런 문제가 없지만, 이걸 제대로 상환하지 않으면 문제가 발생하는 것이다. 본인이 은행에서 신용대출로 돈을 빌렸는데 안 갚으면 어떻게 되는지 상상해 보면 이해하기 쉬울 것이다. 그런데 부동산의 경우 사람 목숨이 왔다 갔다 할 정도로 엄청난 규모의 금액이기 때문에 집주인이 뭔가 잘못되면 파산이 불가피할 정도가 돼버린다. 집주인 통장에 돈을 넣어준 사람들은 이걸 받기 위해서 치열하게 싸워야 하는데, 여기에서 돈을 받을 수 있는 순서가 정해져있이서 줄을 서야 한다. 원칙은 가장 먼저 돈을 빌려준 사람이 가장 먼저 받을 수 있는 것이다. 다만, 전월세 보증금의 경우 금융 분야에서 가장 취약하다고 할 수 있는 개인의 돈이기 때문에 국가에서 어느 정도 안전장치를 마련해 준 것이 바로 최우선 변제권이다. 돈 받을 순서가 엄청 뒤에 있는 세입자들에게 일부 금액까지만 먼저 받을 수 있도록 해주는 것이다.
법적으로 정당하게 새치기할 수 있게 해주는 것이라고 생각하면 이해하기 쉬울 것이다.
변제 금액
최우선으로 돈을 돌려받을 수 있는 금액은 아래표를 참고하기 바란다. 지역별로 최대 금액을 설정해 두었는데, 이걸 고스란히 다 받을 수 있는 것은 아니고 변제 금액이 주택가격의 50%를 초과하면 주택가격의 50%만 돌려받을 수 있다. 예를 들어, 내가 서울에 살고 있고 전세 사기를 당해서 최대 5,500만 원을 받아낼 수 있다고 되어있는데, 알고 보니 주택가격이 1억으로 50%면 5,000만 원이다. 그러면 5,000만 원만 돌려받게 되는 것이다. 어떤 분들은 해당 제도가 정부에서 지원하는 것인 줄 아는데 그게 아니라 경매를 통해서 판 금액으로 나눠먹는 것이다. 누가 먼저 먹느냐 싸움일 뿐.
주의해야 할 점이 한 가지 더 있다. 집주인이 은행에서 해당 집으로 담보대출을 받은 시점에 반영되는 변제 금액을 받을 수 있다는 것이다. 위표는 2023년 기준 최신버전인데, 2021년 5월에 개정된 내용이다. 집주인이 2020년쯤에 대출받은 기록이 있다면 아래 금액이 아닌 개정 전 금액을 받는 것이다.
자격 조건 3가지
아래 3가지 조건을 모두 만족해야 최우선 변제금을 받아낼 수 있다.
1. 권리
세입자가 해당 집의 주인은 아니지만 당당하게 돈을 내고 빌려 쓰고 있으니 여기에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘이 필요하다. 이것을 대항력이라고 하는데, 이걸 얻으려면 실제로 거주하고 있어야 하고 전입신고가 되어있어야 한다. 어떤 분들은 문제 생긴 집 때문에 스트레스받아서 다른 집을 구해서 이사 가는 경우가 있는데 이렇게 되면 권리가 사라져서 최우선 변제권도 그렇고 여러모로 불리해진다. 거주를 해야 한다고 표현했는데 사실은 본인의 물건을 해당 집에 놔두면 상관없다. 솔직히 그 집에 누가 살고 싶겠나? 계속 있다 보면 내 보증금 떼먹은 집주인도 생각나고 돈을 돌려받지 못한다는 압박감 때문에 정상적인 생활을 할 수가 없다. 그럼에도 최선을 다하자.
2. 보증금 조건
이건 소액임차인, 그러니까 보증금 규모가 작은 세입자를 위한 제도이기 때문에 아래표처럼 보증금이 지역별로 기준 금액 이하인 분들만 해당 제도를 이용할 수 있다. 이건 일이 터지고 나서 보게 될 수밖에 없지만, 전세 계약하기 전에 미리 봐두는 것을 적극 추천한다. 이 정도 금액 이하인 집만 골라서 계약을 맺는 것이 전세사기를 예방하고 보증금을 어느 정도 지킬 수 있는 방법이다.
3. 경매 진행 및 배당 신청
2번 항목까지 조건이 된다고 하더라도 본인이 직접 신청하지 않으면 국가에서 알아서 해주지 않는다. 이건 엄연히 개인 거래에서 발생한 채무이기 때문이다. 문제가 생긴 집은 일반 거래가 아닌 무조건 경매나 공매로 거래가 되어야 하고, 이건 법원에서 진행을 한다. 그래서 해당 집으로부터 은행이 받을 돈이 있으면 은행에서 법원에 경매신청을 하게 되고 본인 집에 경매 통지서가 날아온다. 그게 아니라면 본인이 법원에 직접 가서 경매 신청을 해야 한다. 이후 최우선 변제권에 해당하는 금액을 달라고 배당 신청을 하면 된다. 법원 경매과로 가보면 알겠지만 서면으로 서류를 작성해서 담당자에게 제출하면 된다.
지금까지 최우선 변제권으로 전세 보증금 지키는 방법에 대해서 알아보았다. 이번 집은 그렇다 치고 다음 이사 갈 집은 다시는 이런 일이 발생하면 안 되겠다. 이걸 예방하기 위한 정보를 아래에 정리해 두었으니 참고하기 바란다.
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