본 포스팅은 전세사기 유형 3가지에 대해서 알아보고, 각각의 예방법에 대해서도 소개한다. 물론 해당 내용의 경우 정부에서도 쉽게 해결하지 못하는 사안이라서 개인이 할 수 있는 게 많지는 않은데 그럼에도 현재 할 수 있는 수준에서는 최선을 다해야 한다.
본 정보는 2023년 5월 1일 기준입니다.
왜 일어날까?
1. 처음부터 위험한 거래
전세제도는 집을 빌려주는 대신에 현금을 주는 맞교환 방식이다. 개인 간 거래이기 때문에 사금융으로 표현하는데 이걸 은행 관점에서 보면 그냥 대출하고 같은 것이다. 세입자가 집주인에게 돈을 무이자로 주는 대신에 2년 이상 남의 집을 이용할 수 있는 것이다. 해외 리조트나 이런데 가면 예치금을 내는 것과 비슷한 느낌인데 이건 몇 푼 안 하지만 전세계약할 때는 일반 개미들 입장에서 수십 년 모은 돈을 남한테 주는 것이기 때문에 보증도 안 되는 엄청나게 위험한 거래다.
2. 확실히 돌려받는 제도 부재
물론 집주인이 돈을 가지고 도망친다고 하더라도 빌린 집을 내가 가지면 된다고 생각하는 경우가 많은데 실제로 못 가지는 상황도 발생한다. 부동산은 자산 규모 1등이면서 법적으로 엄청나게 복잡하기 때문에 아무것도 모르는 세입자가 본인 전세금을 떼일 가능성이 높은데 범죄자가 이걸 의도적으로 사기를 치는 것을 전세사기라고 표현한다. 집주인이 의도치 않게 파산해서 전세금을 돌려주지 못하는 것이라도 세입자 입장에서는 사기당했다고 느낀다. 내가 집주인이라고 해보자. 수억이 넘는 전세금을 세입자에게 돌려주지 못하는 상황이 되었는데 별다른 방법이 없기 때문에 나쁜 마음을 먹게 된다. 이게 사기가 아니면 뭐라고 표현해야 하나? 물론 나라에서 최우선변제라고 해서 일정금액까지는 대신 돌려주는 제도가 있긴 한데 그 금액이 크지 않다. 그리고 문제가 발생했을 때 돈을 돌려받기 위한 전세보증보험이 있는데 현재 총체적 난국에 있는 상황에서 해당 보험이 제대로 작동하는 게 이상하다. 100% 믿어서는 안 된다는 얘기다.
3. 모두를 만족시킬 정책 부재
집주인이 사기 치려고 달려들면 세입자는 무조건 당하게 되어있다. 세입자 입장에서는 유일하게 믿을 수 있는 사람이 공인중개사인데, 사람이기 때문에 짜고 치면 방법이 없다. 집주인이 사기 칠 건수를 만들지 않도록 만들어야 하는데 앞서 얘기한 대로 개인 간 거래이기 때문에 세입자가 내용을 꼼꼼히 확인해야 하는 게 문제다. 주식처럼 금융감독원이 철저하게 규제하고 있는 것도 한 번씩 문제가 생기는데, 개인 간 거래는 법망을 피하면서 얼마든지 사기 칠 수 있기 때문에 그동안 안 터진 게 신기할 정도다. 정책이 미흡하다고 해서 이걸 무조건 국가 책임이라고 얘기하면 안 되는 게, 철저하게 공부하고 대처해서 지금까지 사기 안 당하고 거래를 잘 해온 사람도 있기 때문이다. 어쨌거나 전세사기는 마음만 먹으면 누구나 할 수 있는 게 현재 실정이다. 다만 굉장히 복잡한 구조로 되어있기 때문에 사기를 치려면 주택 관련 법에 대해서 전문가 수준 이상으로 알고 있어야 가능하다.
사기 유형
1. 미분양 빌라 떠넘기기
범죄자가 인생에서 사라져도 영향이 별로 없는 바지사장을 내세운다. 그리고 전세가격을 엄청 높게 설정한 다음에 세입자를 구한다. 바지사장을 파산신청하게 만들면 집은 경매로 넘어가게 된다. 범죄자는 거래도 안 되는 아주 값싼 집을 버리는 대신에 세입자의 전세금을 가지고 도망친다. 이게 2022년 빌라왕 사건의 사기 수법인데, 빌라는 시세를 정확하게 확인하기 어렵다는 문제를 안고 있어서 정보 비대칭으로 사기당할 확률이 높은 것이다. 이걸 예방하는 방법으로 5년 이내 신축빌라는 전세로 들어가지 않는 것을 추천하고 해당 빌라에 대한 대출과 시세 분석을 집주인보다 더 명확하게 해야 한다.
2. 전세계약 당일 집주인 명의 바꾸기
빌라왕 사건이 터지기 전에 가장 널리 알려진 사기 수법이다. 세입자가 확정일자를 받기 전에 집주인을 바꿔서 대출을 받아버린다. 정상적인 공인중개사라면 세입자에게 전입신고와 확정일자를 꼭 받아라고 안내를 해주지만 짜고 치는 고스톱에서는 이게 불가능할 수 또 있다. 그리고 확정일자 효력 시점은 전입 날짜 다음날부터 발생하기 때문에 그전에 집주인을 바꿔서 대출을 이용해 버린다. 시중은행에서 이렇게 신속하게 처리해주지 않기 때문에 대부업을 이용하는 경우가 많은데, 이들 모두가 한통속일 가능성도 높다. 대출 말고도 집에 대해서 고액의 세금을 내지 않고 있었던 사람들이 이 같은 수법을 쓰는 일이 많은데 집주인을 바꿔서 세금을 안 내려고 작정하는 경우가 많다. 이걸 예방하기 위해서는 공인중개사에게 부탁해서 전세계약서 특약에 이걸 예방하기 위한 문구를 작성해 달라고 하는 것이다. 그런데 이렇게 하더라도 사기 치려고 작정하고 달려드는 집주인은 사실상 막을 수 없다. 내가 왜 정책과 규제가 필요하다고 하는지 이해하겠는가?
3. 전세보증보험 악용하기
해당 보험은 주택도시보증공사에서 주관하는데 빌라 같이 시세를 정확하게 알기 어려운 경우에는 감정평가사의 말만 믿고 진행하는 경우가 많은데, 실제 가격보다 더 높게 시세로 거래해 놓고 집주인이나 건축주가 도망쳐버리면 1번 항목 수법과 마찬가지로 무조건 손해를 볼 수밖에 없다. 공사에서는 집을 경매로 팔아서 나오는 돈으로 일부 금액만 세입자에게 돌려주기 때문에 100% 손해 본다. 그리고 보험에 대해서 너무 쉽게 생각하는 사람들이 많은데, 약관 내용을 제대로 읽어보지 않고 그 내용 중 하나라도 어기게 되면 단 한 푼도 돌려받지 못한다. 그럼에도 본인 돈을 지키려면 일단 가입해서 콩고물이라도 건져야 한다.
전세보증금 반환보증보험 가입조건 3가지 2023년 기준
사기 안 당하려면?
정책이 완벽하지 않은 현재 시점에서 가장 좋은 방법은 내 목숨과도 같은 큰돈이 남의 통장에 들어가지 않도록 하는 것이고, 해당 집이 안전한지 여부를 확인할 때는 나보다 더 전문적인 기관에게 책임을 넘기는 것이다. 대표적으로 전세대출을 최대한 이용하고, 전세보증보험에 가입하는 것이다. 은행에서 대출해 줄 때 해당 집이 안전한지 확인한다. 보증보험도 마찬가지다. 그 과정이 완벽한지 아닌지 확인할 방법은 없다만 일단 내 돈이 적게 들어가는 것이기 때문에 집주인이 작정하고 사기를 친다 하더라도 본인이 피해 보는 금액은 적다. 이게 불가능하다면 유일한 방법은 월세다. 물론 매달 빠져나가는 돈이 커서 부담될 수 있는데, 보증금 아껴서 투자 수익을 내는 것으로 생각을 바꾸면 오히려 장기적으로 봤을 때 이득이다. 본 내용을 통해서 남한테 내 돈을 무이자로 준다는 것이 얼마나 위험한지 깨달았을 것이라 믿는다.
지금까지 전세사기 유형 3가지와 예방법에 대해서 알아보았다. 말미에 얘기했던 월세 관련해서 도움 되는 정보를 아래에 정리해 두었으니 참고하기 바란다.
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