본 포스팅은 부모 자식 간 전세 계약 증여세에 대해서 소개한다. 본 내용에서 핵심적으로 다룰 것은 증여세 0원인 조건을 따져보는 것이다. 세법 전체를 펼쳐놓고 얘기하면 한도 끝도 없기 때문에 필요한 해답만 확인하기 바라고, 나머지는 개인세무사와 상담받는 것으로 대신하는 것을 적극 추천한다.
본 정보는 2023년 2월 1일 기준입니다.
증여할 때 세금과 대상
부모가 자녀에게 부동산을 증여할 때, 자녀가 증여세와 취득세 2가지를 내야 한다. 이때 자녀가 이를 납부할 여력이 없는 경우에 부모가 도와주는 경우가 있는데 이 금액도 결국 증여세를 내야 하기 때문에 가장 편한 방법은 자녀가 경제적인 여력이 있어서 세금을 다 낼 수 있는 수준에 도달하는 것이다.
최근에는 사회초년생 나이가 남자의 경우 30세 이상인 경우가 기본이기 때문에 증여를 하고 싶어도 여건이 안 돼서 못하는 경우가 많다. 그래서 대안으로 활용하는 것이 가족 간 전세계약이다.
가족 간 전세계약 증여세
상속세 및 증여세법 제37조에 따르면 타인 부동산을 무료로 사용하는 경우에 그 이익에 상당하는 금액을 세금으로 부과한다고 되어있다. 이것을 무상사용이익이라고 표현하는데 무료로 혜택을 본 것을 이익으로 환산하는 것이다. 5년 치 무상사용 이익이 1억 원 미만이면 세금을 부과하지 않는다.
무상사용 이익 계산법
"부동산 가액 x 2% x 3.7908" 공식을 이용하면 답이 나온다. 부모님의 부동산을 무상으로 사용한 날로부터 5년간 무상사용이익을 계산하는 공식이다. 이 계산법이 가장 큰 핵심이라고 보면 된다. 3.7908는 뭘까? 기획재정부 장관이 정하는 것으로 무상 사용한 이익을 매년 10% 이자율로 현재가치를 반영하기 위한 수치다. 이게 언제 변경될지 모르기 때문에 법령을 잘 읽을 줄 아는 개인세무사를 통해서 절세전략을 구상해야 한다는 얘기가 나오는 것이다.
증여세 0원인 부동산 가액
위 계산식대로 계산을 해보면 무상사용이익이 1억 원 미만으로 계산되는 부동산 가액은 13억 원이다. 해당 금액에 대한 집을 자녀에게 무료로 전세를 주게 되면 증여세는 0원이다. 5년마다 갱신이 되는데, 해당 계산법이 누적되는 것이 아니라 새롭게 개시하는 개념이라서 이런 식으로 증여세 없이 무한정 자녀에게 혜택을 제공할 수 있게 된다.
다만 부동산은 실물자산이기 때문에 언젠가는 13억 원 이상으로 올라갈 수 있다. 그리고 3.7908이라는 변수가 계속 올라가기 때문에 언젠가는 증여세를 내야 하는 날이 오게 된다. 이럴 때는 월세로 전환을 해서 절세 전략을 짜는 것이 중요하다.
복잡한 증여세 해결하는 방법
위 사례들처럼 주택 하나만 가지고 자녀에게 주니 마니 이런 식으로 얘기할 때는 부동산 가격이 오르는 것에 따라서 증여세가 부과되는지 여부만 확인하면 된다. 이것도 간단해 보일지 몰라도 세법을 다 확인하고 접근해야 하기 때문에 개인이 이걸 공부한다고 접근하는 것은 무리가 있다. 세무사 자격시험을 쳐서 전문가가 되는 게 아니라면 말이다. 부동산 자산이 여러 개 있거나 상가도 껴있는 경우, 자녀가 여러 명인 경우 상황에 따라서 굉장히 복잡해진다. 이럴 때는 세법 전문가, 그러니까 개인 세무사를 통해서 절세 상담을 받는 것이 가장 합리적이다. 수수료 제발 걱정하지 말자. 세금 아끼는 것에 비하면 아무것도 아니니까.
지금까지 부모 자식 간 전세 계약 증여세에 대해서 알아보았다. 이외에도 절세에 필요한 다양한 정보를 참고하기 바란다.
부모가 자녀에게 증여 한도액 조건
천만 원 이상 이체 시 주의할 점
건보료 부과기준 확인하고 줄이는 방법 따라 하기
