시가표준액이란 지자체에서 결정하는 부동산 가격을 말합니다. 부동산과 관련 있는 지방세를 거두기 위해서 매년 결정을 하게 되고, 지자체 복지 정책에 활용하기도 합니다. 그러니까 아파트를 구매할 때 사용하는 지표가 아니라 국정운영을 위해서 사용하는 기준 지표라고 보시면 됩니다.
본 정보는 2022년 8월 1일 기준입니다.
부동산에 붙는 가격은 총 3가지
시가표준액을 제대로 이해하기 위해서는 어쩔 수 없이 큰 그림을 봐야 합니다. 부동산 가격을 결정하는 것이 왜 어려운지, 다양한 종류로 존재하는 이유가 무엇인지 파악하는 것이 우선입니다.
1. 실거래가
실제로 거래되고 있는 실시간 가격을 말합니다. 일반 제품과 다르게 개인 간의 거래가 이루어지는 것이고, 부르는 것이 값이기 때문에 매번 달라지는 것이 부동산 가격입니다. 그것을 표현하는 것이 실거래가이고요. 실제로 거래되는 가격이다 보니 양도소득세, 취득세를 결정하는 데 사용됩니다.
최근에는 공인중개사와 연동을 해서 실거래가를 실시간으로 확인할 수 있게 되었는데 대표적으로 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해서 확인이 가능합니다.
- 스마트폰으로 편하게 보려면 아실, 호갱 노노 앱을 이용하면 편합니다.
2. 공시 가격
공시란 공공기관이 특정 내용을 공개적으로 국민들에게 알리는 것을 말합니다. 그래서 아파트 공시 가격이라고 하면 정부에서 아파트에 대한 표준 가격을 결정해서 공개한 것을 말합니다. 무엇이든지 표준, 기준이라는 것이 있어야 일처리가 되잖아요.
공시 가격은 부동산 거래 후 소유한 것에 대해 발생하는 세금, 연금, 보험료를 결정합니다. 우리나라뿐만 아니라 모든 나라에서 개인이 재산을 공짜로 가지도록 나 두지 않고, 무조건 세금을 매깁니다. 그런데 이런 결정을 실거래가로 하게 되면 세금이 뒤죽박죽 되고, 기초연금이나 보험료가 자꾸 달라지게 되면 문제가 발생하겠죠. 그래서 공시가겨이라는 표준을 정해놓는 겁니다.
- 국토교통부에서 제공하는 "부동산 공시 가격 알리미" 홈페이지를 통해서 공시 가격을 확인할 수 있습니다.
2-1. 기준시가, 시가표준액
공시 가격 기준 축이 되고, 기준시가와 시가표준액은 하위 개념이라고 보면 됩니다.
기준시가는 국세를 부과하기 위해 국세청장이 결정하는 가격이고, 시가표준액은 지방세를 부과하기 위해 시장, 군수, 구청장이 결정하는 가격입니다. 공시 가격이 기준이기 때문에 이것을 보면서 적절하게 판단을 하는 것이죠. 그래서 시가표준액을 확인하려고 들어가 보면 공시 가격을 보라고 하는 경우가 있습니다. 공시 가격과 시가표준액은 같다고 하는 말이 이 때문에 나오는 것이죠.
결정하는 주체가 다른 이유는 부동산으로 세금을 부과하는 기준이 다르기 때문입니다. 상속세와 증여세는 국세청에서 부과하는 것이기 때문에 기준시가로 판단을 하고요. 종합부동산세, 재산세는 지자체에서 부과하는 것이기 때문에 시가표준액으로 판단을 합니다.
- 전부 통일하면 좋겠지만 부동산이라는 것이 과거 고려, 조선시대 때부터 관리하기 어려웠고, 지금도 100% 완벽하다고 할 수 없습니다.
3. 시가
주택 시세라고도 부르는데, 기준시가와 이름이 비슷해서 헷갈릴 수 있지만 아예 다른 개념입니다. 주택담보대출을 이용할 때 사용되는 가격인데, 은행에서 부동산을 담보로 대출을 해주는 것이기 때문에 감정평가를 받아서 미래의 가치까지 반영하는 것입니다. 예를 들어, 아이폰 출고가는 130만 원인데, 유명한 연예인이 사용한 아이폰은 180만 원으로 올라가는 것과 같은 맥락입니다.
- 늘 얘기하는 시세와 같은 개념이고, 이것은 KB국민은행 시세 또는 한국 부동산원 부동산테크 시세를 조회하는 것이 가장 정확합니다.
지금까지 시가표준액에 대한 정의를 알아보기 위해서 부동산에 적용되는 가격 종류에 대해서 전체적인 흐름을 알아보았습니다. 보통은 세금 때문에 이 개념이 필요한 경우가 많은데, 세무사와 절세전략을 제대로 세우려면 본인 스스로도 개념을 알아야 상담이 수월해지고 가격도 내려갈 수 있습니다.
- 세무사들은 지식을 파는 업이기 때문에 상담시간이 곧 수수료라는 것을 명심하시기 바랍니다.
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