본 포스팅은 노후 자금마련 방법 중 TOP 5에 들어가는 주택연금 수령액 계산 방법을 소개한다. 실제로 수령을 받든 그렇지 않든 계산 결과를 확인하는 것만으로 2가지 이득을 얻게 되는데, 하나는 은퇴 전에 노후 준비에 대한 개념이 막막했을 때 전체적인 연금 소득 수준을 파악할 수 있다는 것이고, 다른 하나는 은퇴 후에 생활비 감당이 어려운 상황에 놓였을 때 안전장치로 활용할 수 있다는 것이다.
본 정보는 2023년 5월 1일 기준입니다.
사전 준비
한국주택금융공사에서 제공하는 모의계산기를 이용할 텐데, 사실 주택연금에 대한 개념을 먼저 이해하고 접근하는 것이 가장 좋지만 계산기를 사용하면서 개념을 익혀도 무방하다. 용어가 너무 복잡하기 때문에 차라리 계산 과정에서 이론을 접하는 게 차라리 낫다. 미리 준비해야 할 서류가 한 가지 있는데 바로 등기부등본이다. 본인이 보유하고 있는 주택의 종류를 확인해야 하기 때문인데, 본인 머릿속에 이미 탑재되어 있다면 굳이 필요는 없다. 마지막으로, 자격 조건이 되는지 먼저 확인하고 넘어가자. 아래 총 3가지는 기본적인 자격 조건인데 이 정도만 충족해도 연금 지급 대상자로 선정될 확률이 높다고 볼 수 있다. 세부적인 조건은 어차피 담당자와 상담을 받아봐야 한다.
- 부부 중 1명이 만 55세 이상
- 부부합산 공시가격이 9억 원 이하
- 주택보유수 상관없음 (9억 원 초과 2 주택자는 3년 내 1 주택 처분 조건)
1. 개인 및 주택 정보 입력
본인과 배우자의 개인정보를 입력하고, 주택의 종류와 시세에 대해서 입력하는 단계이다. 주택종류의 경우 주거용 목적으로 지어진 건물이면 어느 것이든 상관없이 가능하다. 노인복지주택은 노인들을 위해 생활편의시설이 법적으로 적용되어 있는 공간을 얘기하고, 주거용 오피스텔은 사업용으로 사용되지 않는다는 것을 현장에서 증명할 수 있으면 된다.
시세의 경우 적용하는 순서가 있다. 가장 우선순위로 한국부동산원, KB국민은행, 감정평가 순으로 결정된다. 시세를 검색하는 탭을 통해서 자동으로 입력할 수 있는데, 내 부모님의 경우 전원주택에 거주하고 계시는데 검색결과가 나오지 않았다. 시세가 없는 경우도 있는데 이럴 때는 해당 기관에 의뢰를 하거나 본인이 비용을 부담해서 감정평가를 의뢰하면 된다.
최저층인지 입력하는 곳이 있는데, 최하층인 경우에는 시세의 하위평균가, 나머지 층은 하한가와 상한가의 평균가를 적용하게 된다. 이 개념을 굳이 알 필요가 없는 게, 최저층 여부를 선택하기만 하면 알아서 적용되기 때문에 문제없다. 다만, 내 부모님 사례처럼 시세가 나와있지 않을 때는 별도로 담당자에게 의뢰를 해야 한다.
2. 지급 방식 선택
개인마다 재무 상황이 다르기 때문에 그 수요를 충족하기 위해서 여러 가지 형태로 지급 방식을 나눠놨다. 이름이 조금 헷갈릴 수 있는데, 자세히 뜯어보면 그렇게 어렵지는 않다. 하나씩 짚어보겠다.
- 종신지급방식 : 평생 지급
- 종신혼합방식 : 평생 지급하되, 일부 인출 가능하도록
- 확정기간방식 : 정해진 기간만 받겠다.
- 대출상환방식 : 주담대가 있어서 이걸 갚고 나머지를 받겠다.
- 우대지급방식 : 저소득층에게 평생 지급
- 우대혼합방식 : 저소득층에게 평생 지급하되, 일부 인출 가능하도록
월 지급금을 어떤 식으로 받을지 선택하는 부분에서는 대부분 정액형을 선택할 것이다. 실제로 연금을 받을 때 일정한 금액이 들어오는 것을 선호하는 편이고, 매달 달라지도록 설정을 하게 되면 생활비 계획을 세우는데 복잡해지기 때문에 꺼려한다.
3. 결과 확인
두 분 다 만 64세 기준으로 일반주택, 시세 3억 원으로 잡고 종신지급으로 계산해 보았다. 참고로 시세가 12억 원을 초과하는 경우에는 무조건 12억 원을 적용한다. 계산 결과 매달 지급받는 금액이 259만 원 정도로 나왔고, 초기보증료는 1,600만 원 정도 나왔다. 초기보증료는 연금 지급 과정에서 발생할 수 있는 손실에 대해서 보장하기 위한 일종의 보험료다. 주택을 담보로 해서 연금을 주는 것이라서 일종의 대출과 비슷하고 굉장히 긴 기간 동안 계약을 맺는 것이라서 위험성이 따를 수밖에 없다. 거기에 대한 기회비용이라고 생각하면 된다. 한꺼번에 납부를 해야 하는데, 이게 연금 지급액에 한꺼번에 계산되어 버리는 것이라서 본인이 별도로 납부할 필요는 없다. 이 이외에도 추가로 발생하는 비용은 근저당권 설정을 위한 법무사 비용, 등록면허세, 지방교육세, 인지세, 감정평가 비용 등이 있다.
활용 가이드
국민연금 외에 특별히 준비한 것이 없거나 생활비가 너무 부족한 경우에 주택연금을 최후의 보루로 활용할 수 있는데, 위 계산 결과를 보다시피 3억 원에 대해서 월 지급금이 259만 원이나 나온다. 그동안 쌓아온 국민연금이 무색할 정도로 돈이 나오게 되는데, 이때 2가지 고민이 생길 것이다. 하나는 생활비로 쓰다가 남은 돈을 어떻게 해야 할지 막막한 것, 다른 하나는 자식에게 물려줄 게 없다는 죄책감이다. 전자의 경우는 남은 돈으로 자산 신탁을 통해 안정적인 수익률을 가져다주는 투자를 감행하는 것이 좋다. 후자의 경우, 주택연금을 받다가 사망할 경우 남은 금액을 자녀에게 상속할 수 있어서 고민할 필요가 없다.
지금까지 주택연금 수령액 계산 방법에 대해서 알아보았다. 이외에도 노후 자금을 마련하는 다양한 방법을 아래에 정리해 두었으니 참고하기 바란다.
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