본 포스팅은 집주인으로 불리는 임대인이 세입자와 월세 계약을 할 때 주의해야 할 사항 중 임차인과 계약하는 과정에 대해서 소개한다. 필요한 서류는 중개소에서 알아서 설명을 해주기 때문에 걱정할 필요 없다. 핵심은 계약 기간 동안 중개소, 세입자와 발생하는 분쟁에 대해서 안전장치를 마련하는 것이다.
본 정보는 2023년 2월 1일 기준입니다.
들어가기 전에
주택 임대차보호법에 나와있는 내용을 확실하게 숙지하고 있어야 한다. 물론 거래하는 중개인에게 어느 정도 도움을 받을 수 있지만, 그들은 계약에 관한 소개하는 역할만 할 뿐이고 그 뒤로는 문제가 생기면 무조건 본인이 해결해야 한다. 일부 임대인들은 이런 사실을 모르고 누군가가 해결해 주겠지라고 생각하면서 마음 편히 월세만 받기 원하는데, 세입자와 계약이 만료될 때까지 전 과정에 대해서 문제가 생길 만한 사항들을 확인하고 대처하는 방법을 마련해야 한다. 그런데 임대인이 법률 전문가도 아니고 해당 내용을 완벽하게 이해하고 활용하기 어렵다. 그래서 보통 법무사를 통해서 사전에 모든 내용을 점검할 필요가 있다.
절차
다른 집으로 이사 가고 그 집으로 전입신고를 해야 한다. 그리고 월세를 내놓을 집은 본인이 원하는 공인중개사 사무소로 가서 집을 내놓는다. 보통은 2~3군데 내놓는 경우가 좋은데, 모든 중개소가 내 집을 열심히 팔아주진 않기 때문이다. 이들은 네이버, 직방, 다방 등에 매물을 올려놓게 되는데 세입자가 될 사람들은 이걸 보고 집을 보러 온다. 세입자가 살겠다고 하면 그 당일에는 집주인 없이 세입자와 중개인 간의 가계약이 진행된다. 중개인은 집주인의 대리인 역할을 하는 셈이다. 이후 세입자의 이삿날에 정식으로 얼굴을 마주 보고 계약서 사항을 다시 확인하고 잔금을 처리한다. 세입자에게 웃는 얼굴로 2년 동안 좋은 시간 보내라고 인사한다.
계약 기간
현행법상 2년 이상이다. 그런데 보통은 1년 또는 2년으로 계약하는 경우가 많다. 1년으로 계약을 했다고 하더라도 임대차보호법 제4조에 따라서 세입자는 2년 동안 살 수 있다. 그리고 세입자가 보증금을 돌려받을 때까지는 계속해서 살 수 있다. 2년마다 새로운 세입자를 구하는 것이 힘들 수 있는데 분쟁 없이 좋은 인연을 만난다는 게 쉬운 것이 아니기 때문에 중개 수수료가 나간다고 하더라도 2년으로 계약하는 것이 임대인 입장에서 유리하다. 별 문제가 없으면 기존 세입자와 재계약 연장을 하면 되는 것이니까.
특약사항
보통은 중개소에서 경험이 많기 때문에 다른 사람들이 대부분 사용하는 특약 사항을 제시한다. 이걸 그대로 사용하면 되는데, 가장 분쟁이 심한 3가지, 시설물 파손, 만기 전 이사 중개수수료, 임대료 연체 시 계약해지에 대해서 꼼꼼히 더 적을 필요가 있다. 이 부분은 법적으로 정해진 것이 아니기 때문에 무조건 특약사항에 넣어서 임대 사업에 방해가 되는 것을 원천 차단해야 한다. 반려동물 금지에 대해서는 고민을 해볼 필요가 있다. 집을 빌려주는 것도 임대 장사이기 때문에 세입자 입장을 고려하지 않으면 공실이 계속 생길 수밖에 없다. 반려동물로 인해서 집 상태가 엉망이 될 수 있지만 집 구조상 벽지나 이런 부분을 제외하고 크게 고장만 한 것이 없다면 허락을 하는 게 본인 수익을 위해서 좋다.
전세반환 보증보험 가입 조건 만들기
세입자가 보증금을 지키기 위해서 "전세반환 보증보험"에 가입하길 원한다. 근데 아무 집이나 가입할 수 있는 게 아니기 때문에 임대인이 해당 조건을 충족시켜 줘야 공실 발생 안 하고 월세 수익을 계속 낼 수 있다. 임대인이 해야 할 것은 딱 4가지다. 하나는 보증금과 선순위채권가격을 더한 값이 주택가격보다 낮아야 한다. 둘은 경매, 압류, 가처분 등과 같은 권리침해 내용이 없어야 한다. 셋은 선순위 채권이 주택가격의 60% 이내여야 한다. 넷은 토지와 건물 소유가 모두 임대인 명의여야 한다.
집주인 없이 월세계약하는 방법
월세 놓을 집과 임대인이 사는 집이 멀 경우에는 매번 계약하러 오기가 쉽지 않다. 그래서 부동산 중개인에게 대리로 위임하는 경우가 많은데 이때 임대인은 해당 중개인에게 위임할지 여부를 판단해야 한다. 계약 방식은 법적으로 정해진 것은 아니기 때문에 믿을만하다 싶으면 본인의 권한을 중개인에게 넘겨줘도 된다. 도장까지 맡기는 분들도 봤다. 그런데 잘못하다가 법적인 분쟁이 있을 수 있기 때문에 이것도 법무사를 통해서 한번 점검해 볼 필요가 있다. 그러니까 중개소를 믿어도 되는지 판단할 수 있는 기준에 대해서 상담을 받아보는 것이다. 사람이 좋아서 그냥 믿어야겠다고 판단하는 것은 어리석은 짓이다.
법무사 활용하는 방법
소규모에 해당하는 원룸이라면 위 내용으로 충분히 해결할 수 있다. 다만 규모가 큰 전세계약이나 다주택자 분들은 고려해야 할 사항이 훨씬 많기 때문에 법무사를 통해서 체크리스트를 만드는 것을 목표로 해야 한다. 계약을 시작하고 끝나는 일련의 과정에서 발생하는 분쟁들, 예를 들어 보일러 시설물 파손과 같은 것들에 대해서 어떻게 대처하면 좋을지 미리 상담을 받고 계약서에 적용하는 것이 좋다. 변호사처럼 상담비용이 비싼 것도 아니기 때문에 수수료 부담이 적고, 표본을 한 번이라도 잘 만들어놓으면 다른 곳에 활용할 수 있으니까 굉장히 효율적일 것이다.
지금까지 임대인 월세 계약 주의사항에 대해서 알아보았다. 소송까지 가지 않기를 바라고, 이외에도 부동산 투자 관련해서 다양한 정보를 참고하기 바란다.
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