본 포스팅은 임차인 계약만료 전 계약해지에 따른 월세 비용과 법적 분쟁에 대해서 소개한다. 임차인을 세입자라고 하는데, 세입자가 중간에 나가게 되었을 때 발생하는 상황들을 소개하고 책임 여부 소지에 대해서 공유하도록 하겠다. 마지막으로 원만하게 해결하는 방법도 소개한다.
본 정보는 2023년 2월 1일 기준입니다.
중간에 나가면?
2가지 경우가 있다. 세입자가 원해서 중간에 나가게 되면 중개수수료라고 불리는 복비, 월세, 이사비, 청소비에서 모두 손해를 보게 된다. 반대로 집주인이 원해서 나가게 되면 연말정산, 개인시간에서만 손해를 보고 나머지는 모두 집주인이 부담을 해야 된다. 서로 계약을 맺고 거래를 한 것이기 때문에 해지 책임이 누구에게 있는지 따라서 비용 문제만 발생하게 된다. 다만 어느 한쪽에서 상대방의 의견에 동의하지 못할 경우 법적 분쟁으로 갈 수밖에 없다. 물론 이 마저도 결과는 돈이 오고 가는 것이다.
위약금 금액 및 책임 여부
금액은 정해진 것은 없지만 계약서에 해당 내용이 기재되어 있으면 그대로 진행하면 되는데, 그렇지 않다면 보통 월세 2~3개월치로 해결하는 경우가 많다. 계약을 파기한 쪽에서 위약금을 내야 한다. 합의금의 일종이기 때문에 원만한 선에서 결정하기 바란다.
세입자 중간에 나가면 월세 부담
세입자가 자의적으로 나가는 경우에는 한 달 치 월세를 전부 다 내야 한다. 반면에 집주인이 나가라고 하면 일할로 계산해서 받아낼 수 있다. 예를 들어, 3월 31일까지 계약 만료인데 3월 15일 날 나간다고 하면 한 달 중 15일 치를 돌려받으면 된다.
특정 사유에 따른 해지 특권 3가지
통보 1개월
임대차 계약서 특약에 "전근 또는 취학 등 사유가 생기면 세입자가 통보한 날로부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다"라는 조항을 넣는 경우가 있다. 이건 법적으로 정해진 사항은 아니고 서로 사회적 통념상 특약에 넣어두고 약속을 하는 것뿐이다. 1개월이 아니라 2개월, 3개월로 설정할 수 있다.
세입자가 해지할 수 있는 경우
세입자가 해당 집을 온전히 사용하지 못하도록 집주인이 계속 괴롭히거나 간섭을 하는 경우 또는 집주인이 갑자기 집을 개조하거나 공사를 해서 계약 기간 동안 세입자가 온전히 집을 사용할 수 없을 경우에는 당당하게 계약을 해지할 수 있다. 이 때는 모든 책임이 집주인에게 있다.
집주인이 해지할 수 있는 경우
세입자가 집주인 동의 없이 해당 집을 누군가에게 양도한다거나 빌려줘서 수익을 내는 경우, 월세를 연체한 경우, 주거용으로 사용하지 않고 다른 용도로 집을 사용하는 경우, 집을 보존해야 하는 의무를 다 하지 않는 경우에는 집주인이 당당하게 해지할 수 있다. 대표적으로 집에 길고양이를 다 데리고 와서 관리도 안 하고 엉망진창으로 만들어 놓은 예시가 있다.
원만한 해지 방법
부동산 계약은 법에 세부적으로 정해놓은 것이 아니라 개인 간의 거래이기 때문에 무엇이든지 계약서 특약으로 해결을 봐야 한다. 서로 마음씨가 착해서 원만하게 해결할 수 있다고 안심하지 않도록 한다. 아무런 소식이 없다가 세상 뒤집어지는 일이 벌어지는 게 부동산 계약이다.
위 해지 사유가 분명한데도 세입자가 나가지 않고 버티고 있으면 명도소송을 해야 한다. 개인적으로 판단했을 때 해지 사유가 확실하다고 하더라도 법적으로 밝혀진 것이 없기 때문에 무단으로 침입을 하게 되면 무단침입죄로 처벌받게 된다. 법률 내용을 잘 모르는 것이 일반적이기 때문에 이럴 때는 인터넷에 나와있는 정보를 짜깁기하는 것보다 법무사를 통해서 명확한 상담을 받고 소송을 위한 서류 제출을 요청해야 한다. 비용 관련해서 소송걸 때는 변호사까지 갈 필요는 없는데, 금액이 큰 사건이라면 변호사까지도 생각해야 한다.
지금까지 임차인 계약만료 전 계약해지 월세 및 위약금에 대해서 알아보았다. 이 외에도 전월세 계약에 필요한 다양한 정보도 함께 참고하기 바란다.
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