본 포스팅은 개인사업자, 프리랜서와 같은 지역가입자들이 주택청약에 신청할 때 월평균 소득을 계산하는 방법에 대해 소개합니다. 청약 모집공고문을 보면 소득기준을 반드시 따져야 하는데, 이 기준들이 모두 직장인들에게 맞춰져 있습니다. 그런데 소득 측면에서 직장인들의 시간과 개인사업자들의 시간은 정말 다릅니다.
소득기준을 보는 곳은 공공주택이 대부분이라서 저소득층들이 내 집 마련을 할 수 있도록 도와주는 목적이 큽니다. 그래서 사업을 하거나 프리랜서로 소득을 벌어들이는 사람들과는 조금 동떨어진 환경이긴 합니다. 왜냐하면 사업한다는 것은 돈을 많이 벌려고 하는 것이기 때문이죠. 다만, 사업자분들 중에서도 저소득층이 있기 때문에 공공주택에 청약을 노리시는 분들도 있습니다. 본 포스팅은 이분들을 위한 자료라고 보시면 됩니다.
본 정보는 2022년 7월 1일 기준입니다.
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도시근로자 가구당 월평균 소득이란
농어촌지역을 제외한 도시에 사는 경제활동인구들이 벌어들이는 월소득을 얘기합니다. 개인단위가 아니라 가구단위로 평가하기 때문에 한 집에 여러 명이 돈을 벌고 있다면 개별로 따지는 것이 아니라 한 세트로 보게 됩니다. 주택청약에서 이 개념이 중요한 이유는 소득기준으로 신청자격이 되는 사람들을 가려내기 위해서입니다. 즉, 돈을 많이 버는 사람들은 청약신청을 못하게 막아놓는 것이죠. 대표적으로 공공주택 생애최초 특별공급은 월평균 소득 100% 이하여야 합니다. 100% 이상인 분들은 쳐다도 보면 안 됩니다.
지역가입자의 월평균 소득 개념
지역가입자분들은 올 한 해 소득을 내년 5월에 확정 짓습니다. 즉, 내년 5월 전까지는 올 한 해 소득이 얼마인지 공식적으로 확인이 안 됩니다. 사업자나 프리랜서 분들은 소득이 일정하지 않기 때문에 매달 소득을 확인해서 정부 시스템에 기록하기가 너무 어렵습니다. 그래서 내년 5월에 한꺼번에 몰아서 종합소득세 신고를 하는 것이고, 이것이 완료되면 공식적으로 소득이 확정되는 것입니다. 나중에 세월이 지나서 시스템이 좋아지면 이 개념도 변화가 생기겠죠. 하지만 현재까지는 엄청난 공백이 있다는 점을 인지하셔야 합니다.
청약 모집공고문에서 "소득기준을 조회할 때는 이런 방식으로 할 것입니다"라고 자세하게 설명되어 있습니다. 그런데 직장인들은 건강보험료로 판단을 한다고 하는데, 사업자분들은 국세청 자료로 판단한다고 되어있습니다. 왜 다른 방식일까요?
- 직장인들은 연봉 계약을 맺기 때문에 미래의 소득이 확정되어 있습니다. 연말정산을 하기도 전에 소득이 확정되어 있기 때문에 국세청 자료를 굳이 기다릴 필요 없이 건강보험료 자료를 이용합니다. 그래서 직장인들은 주택청약에서 소득을 판단할 때 굉장히 유리한 측면이 있습니다. 바로 소득을 확인할 수 있으니까 본인도 편하죠.
- 반면에, 지역가입자분들의 경우 당장 오늘 건강보험료 자료를 본다고 하면 2년 전 소득이 반영되기도 합니다. 직장인들은 당장의 소득이 당장의 건강보험료에 반영되는 반면에 지역가입자분들은 5월 종합소득세 신고가 확정되고 나서 11월에 건강보험료가 산정됩니다. 건강보험료 자료보다 국세청 자료가 더 앞서있기 때문에 국세청 자료를 보는 것입니다.
주택청약은 직장인 시간에 맞춰져 있다고 했습니다. 그래서 연말정산이 완료되는 3월 10일 이후 청약 건에 대해서는 전년도 월평균 소득 기준을 본다고 되어있고, 3월 10일 이전 청약 건에 대해서는 전전 연도 월평균 소득 기준을 본다고 명시되어있습니다.
이런 상황에서 내가 지역가입자일 때 모집공고문을 어떻게 파악하고 월평균 소득을 계산하는지 알아보았습니다.
지역가입자에게 전년도 월평균 소득 계산하는 방법
예를 들어 2022년 7월에 주택청약을 한다고 가정합시다. 이때 지역가입자에게 전년도 월평균 소득은 2021년 한 해 소득입니다. 7월이면 이미 종합소득세 신고가 완료되고 소득금액 증명원을 발급받을 수 있는 상황이기 때문입니다.
- 7월 이전에 청약을 한다고 가정하면 2021년 한 해 소득이 아니라 2020년 한 해 소득을 봐야 합니다. 왜냐고요? 2021년 한 해 소득이 확정되지 않았기 때문입니다. 전년도를 봐야 하지만 소득을 모르기 때문에 전전 연도를 봐야 하는 상황이 되는 겁니다. 어쩔 수 없는 부분이죠.
지역가입자에게 전전 연도 월평균 소득 계산하는 방법
예를 들어 2022년 2월에 주택청약을 한다고 가정합시다. 이때 지역가입자에게 전전 연도 월평균 소득은 2020년 한 해 소득입니다. 2020년 한 해 소득은 2021년 5월에 확정이 되었고, 또 한 해가 지나서 2022년 2월이 된 겁니다. 이 시기를 기준으로 2020년은 전전 연도인 것이죠.
- 정리하면, 2022년 1월부터 3월 10일까지 주택청약 모집공고문을 보면 전전 연도 월평균 소득 기준표가 작성되어있고, 지역가입자분들은 국세청에 들어가서 2020년 소득금액 증명원을 보면 됩니다.
지금까지 개인사업자 월평균 소득 계산방법에 대해서 알아보았습니다. 카페에 가면 저와 비슷한 나이대 분들은 대부분 청약 얘기를 많이 합니다. 단 하루만 얘기한다고 해서 될 문제는 아닌 걸로 봐서 머리를 많이 써야 되는 분야인 것 같습니다. 한 가지 꿀팁을 드리면 모집공고문 하나 정도 인쇄를 해서 책 읽듯이 편하게 읽어보시기 바랍니다. 모르는 내용이 있으면 본 포스팅을 참고하듯이 내용을 찾아보면서 꼼꼼하게 정독하시길 추천드립니다.
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